Требования, устанавливаемые к форме договора ипотеки долей в праве общей долевой собственности
Как следует из Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Таким образом, нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, а только для такой сделки, обязательность удостоверения которой установлена законом или соглашением сторон, хотя бы по закону нотариальное удостоверение данной сделки не требовалось (п. 2 ст. 163 ГК
Федеральный закон (далее-ФЗ) устанавливает, если нотариальное удостоверение сделки в силу закона является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В соответствии с ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Общая долевая собственность возникает тогда, когда имущество находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Доля в праве- умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи- квартиры, жилого дома, земельного участка. Доли определяется не в самой недвижимой вещи, а в праве на нее.
Федеральным законом от 03.08.2018 № 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемого для включения в состав паевого инвестиционного фонда, и ряд других сделок, определенных законом.
Таким образом, с 4 августа 2018 года если участники долевой собственности будут передавать свое недвижимое имущество в залог, то такой договор теперь подлежит удостоверению у нотариуса (вне зависимости: один участник - в отношении своей доли либо все участники долевой собственности одновременно).
С 1 февраля 2019 г. после удостоверения договора ипотеки, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр. Но стороны договора, также могут отказаться от подачи документов через нотариуса.
Если нотариус не может подать в электронной форме заявление на регистрацию и другие документы в Росреестр по независящим от него причинам, то он должен подать их на бумажном носителе. Сделать это нужно не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.
Перечень независящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление документов в Росреестр в электронной форме является невозможным, установлен Минюстом России совместно с Федеральной нотариальной палатой.
При этом нотариус не вправе брать плату за услуги правового и технического характера за представление в Росреестр заявления о регистрации. Эту услугу они будут оказывать бесплатно. Таким образом, услуга по предоставлению документов в Росреестр будет входить в состав единого нотариального действия по удостоверению сделки. Но это не означает, что для сторон договора об ипотеке отменяется уплата государственной пошлины за регистрацию юридически значимых действий.
